管理費・修繕積立金込みの月総コストシミュレーション

計算式

月の総コスト ＝ 毎月返済額 ＋ 管理費 ＋ その年の修繕積立金 ＋ その他月額。年総コスト ＝ 月の総コスト × 12です。修繕積立金は、k年目を「現在の月額 ×（1 ＋ 年上昇率）^(k−1)」で計算し、円未満を四捨五入します（1年目は現在の額そのままです）。

前提条件

• 毎月返済額は、返済期間中ずっと同じ額としています（元利均等・固定金利の前提です。変動金利で金利が変わると、返済額も変わります）
• 管理費は据え置きとしています。管理費も物価や人件費の影響で上がることはあります
• 修繕積立金は毎年一定率で上がると仮定しています。実際には、総会決議による段階的な改定（一度に大きく上がる場合もあります）で決まります
• 修繕時の一時金（まとまった額を一度に徴収する方式）は含めていません

含めていないもの

• 固定資産税・都市計画税（毎年かかる税金ですが、自治体と評価額で決まるため、この計算には入れていません）
• 火災保険・地震保険の保険料
• 住宅ローン控除による税金の還付（手取りで見ると負担が軽くなる場合がありますが、年収や控除の条件で変わるため入れていません）
• 引っ越し費用や家具・家電の購入費など、購入直後の一度きりの出費

正確さの確認方法

計算ロジックは自動テストで検証しています。代表的な条件（返済額10万円・管理費1.5万円・修繕積立金1.2万円・その他5千円・年上昇率3％・10年）では、今の月総コスト132,000円、10年後の月総コスト135,657円、10年間の総コスト16,050,792円という、独立に計算した参照値と円単位まで一致することを確認しています（検証日：2026年11月4日）。

• 購入時の修繕積立金が安いマンションほど、将来の上昇に注意してください。新築時には積立金を低く抑え、築年数とともに段階的に引き上げる「段階増額積立方式」を採用しているマンションが多くあります。購入時の月額だけを見て「安い」と判断すると、将来の負担増を見落とします
• 国土交通省のガイドラインでは、均等積立方式が望ましいとされています。「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2011年4月策定、2024年6月改定）では、計画期間中ずっと同じ額を積み立てる均等積立方式と、当初を抑えて段階的に上げる段階増額積立方式の2つが示され、安定的な積立てという観点からは均等積立方式が望ましいとされています。検討中のマンションがどちらの方式かは、長期修繕計画で確認できます
• 管理費と修繕積立金は別のお金です。管理費は日常の管理（清掃・点検・管理人の人件費など）に使われ、修繕積立金は将来の大規模修繕（外壁・屋上防水・エレベーターなど）のために積み立てられます。広告の「管理費等」に両方が含まれている場合もあるため、内訳を分けて確認してください
• 修繕積立金の改定は、区分所有者の合意で決まります。引き上げには総会の決議が必要で、合意がまとまらなければ必要な修繕費が不足し、一時金の徴収や借入れに頼る場合もあります。購入前には、直近の総会の議事録で、積立金の残高と改定の議論があったかどうかを確認するのが確実です

出典と確認日

積立方式の区分とガイドラインの考え方は、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」をもとに、2026年11月4日に確認した内容です。制度・各管理組合の取扱いは変更されることがあるため、購入時には最新の公式情報と物件の長期修繕計画で確認してください。

管理費と修繕積立金の違いは何ですか

管理費は、共用部の清掃・管理・点検といった「今の管理」に使うお金で、毎月使われていきます。修繕積立金は、10年以上先の大規模修繕のために貯めておくお金で、使われるのは修繕のときだけです。どちらも毎月払いますが、目的と使い道が違います。

年上昇率には何を入れればいいですか

長期修繕計画に「5年後にいくらまで引き上げる」といった予定が書いてあれば、その計画から逆算した率を入れるのが確実です。計画が手元にない場合は、まず3％で試し、5％の場合も見比べてみてください。率を変えると将来の月額がどれだけ変わるかを見ること自体が、このツールの使い方です。

修繕時の一時金はなぜ含めないのですか

一時金は、修繕のたびに数十万円単位で一度に徴収される場合があるものですが、金額と時期がマンションごとに大きく違い、月額の計算に一律に入れることができません。検討中のマンションで一時金の徴収歴があるかどうかは、長期修繕計画と議事録で確認してください。