住宅購入の諸費用シミュレーション

仲介手数料

宅地建物取引業法にもとづく上限式で計算します。物件価格（税抜）が200万円以下なら5%、200万円超〜400万円以下なら4%＋2万円、400万円超なら3%＋6万円に、消費税10%を加えます。ここで出すのは上限額で、実際の手数料はこの範囲内で決まります。仲介なしを選んだ場合は0円です。

印紙税

• 売買契約書：不動産の譲渡に関する契約書の軽減税率を使います。2014年4月1日から2027年3月31日までに作成されたものが対象で、たとえば記載金額1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円、5,000万円超〜1億円以下なら3万円です。2027年4月1日以降に作成する場合は本則税率（上の2倍程度）になるため、その場合は契約書の作成日を確認してください
• 金銭消費貸借契約書（住宅ローンの契約書）：第1号文書の本則税率を使います。たとえば借入額1,000万円超〜5,000万円以下なら2万円、5,000万円超〜1億円以下なら6万円です
• 電子契約の場合は印紙税がかからないことがあります。本ツールは紙の契約書を前提に計算しています

登録免許税

• 土地の所有権移転：固定資産税評価額 × 1.5%（軽減税率。登記が2029年3月31日までのもの）
• 建物の所有権移転：固定資産税評価額 × 0.3%（自分が住む住宅用家屋の軽減税率。取得から1年以内の登記などの要件があります）
• 抵当権設定：借入額（債権金額）× 0.1%（自分が住む住宅用家屋の軽減税率）
• 課税標準は1,000円未満を切り捨て、税額は100円未満を切り捨て、1,000円に満たない場合は1,000円として計算しています。軽減の要件を満たさない場合は本則税率（土地・建物の移転2%、抵当権0.4%）になるため、実際の税額は法務局・司法書士に確認してください

前提と、含めていないもの

• 不動産取得税は含めていません。購入後に別途かかり、住宅の軽減（課税標準の特例や控除）の条件で大きく変わるため、都道府県の税事務所の情報で別途確認してください
• 固定資産税・都市計画税の日割り精算、火災保険料、引っ越し費用、家具・家電の購入費は含めていません
• ローン事務手数料や保証料は金融機関ごとに大きく異なるため、金額が分かっている場合に「その他の費用」へ入れる形にしています。空欄の場合は0円として計算します
• 新築の所有権保存登記（0.15%の軽減）や、中古でも建物の保存登記が要る場合など、このページの想定と異なる登記形態の場合は、司法書士の見積もりで確認してください

正確さの確認方法

計算ロジックは自動テストで検証しています。代表的な条件（物件価格5,000万円・仲介あり・土地評価額2,000万円・建物評価額1,500万円・借入額4,000万円・司法書士報酬20万円）では、仲介手数料171万6,000円、印紙税3万円、登録免許税38万5,000円、合計233万1,000円という、独立に計算した参照値と円単位まで一致することを確認しています（検証日：2026年11月3日）。

出典と確認日

仲介手数料の上限式は宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示、印紙税は国税庁「印紙税額の一覧表」および「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」、登録免許税は国税庁の登録免許税の税率表と租税特別措置法の軽減規定を参照しています。いずれも2026年11月3日に確認しました。税率・軽減の期限は法改正で変わることがあるため、契約時には最新の公式情報で確認してください。

諸費用は物件価格の何%くらい見ておけばいいですか

条件で大きく変わります。仲介あり・ローンありの5,000万円の例では約4.7%（233万円）ですが、仲介なし・現金一括の3,000万円の例では約1.3%（38万円）です。仲介の有無と借入額が、割合を決める大きな要因です。目安の%だけで資金計画を立てず、自分の条件で計算してください。

仲介手数料は必ず上限額なのですか

上限額は「これを超えて受け取ってはいけない額」で、固定額ではありません。実際の手数料は媒介契約で決まります。見積もりが上限と一致している場合は、上限いっぱいで請求されていると分かります。

固定資産税評価額はどこで分かりますか

毎年送られてくる固定資産税の課税明細書や、市区町村で取得できる評価証明書で確認できます。売買の場面では、不動産会社や司法書士が評価額をもとに登記費用を見積もることが一般的です。

不動産取得税はなぜ合計に入っていないのですか

購入時ではなく購入後に課税され、住宅の軽減で税額が大きく変わるためです。軽減の適用には申告が必要な場合もあり、購入時の諸費用と性質が違います。都道府県の税事務所の案内で、自分の条件での金額を確認してください。