住宅ローン控除シミュレーション
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を税金から引ける制度です。でも、残高が大きいほど戻るわけではありません。年間控除限度額で頭打ちになり、所得税と住民税の枠に収まらない分は翌年へ繰り越せません。このツールは、年ごとの残高から控除できる額と、実際に戻る額を分けて出します。入力した内容が外部に送信されることはありません。
年ごとの控除額
| 年 | 年末残高 | 控除できる額 | 所得税から引ける額 | 住民税から引ける額 | 実際に戻る額 | 使い切れなかった額 |
|---|
「控除できる額」は、年末残高×0.7%（円未満切り捨て）と年間控除限度額の小さい方です。「実際に戻る額」は、その年の所得税額と住民税の枠に収まる分だけです。使い切れなかった分は翌年へ繰り越せません。
結果の読み方
次にやること
計算の根拠
計算式
元利均等で計算します。月利 ＝ 年利 ÷ 12、毎月返済額は「借入額 × 月利 ÷（1 −（1 ＋ 月利）^（−返済回数））」で求め、円未満を四捨五入します。毎月の利息は「その月の残高 × 月利」を円未満四捨五入し、最終回で残高が0になるよう調整します。各年の控除できる額 ＝ min（その年の12月末残高 × 0.7%（円未満切り捨て）、年間控除限度額）です。所得税から引ける額 ＝ min（控除できる額、年間の所得税額）、住民税から引ける額 ＝ min（控除できる額 − 所得税から引ける額、課税総所得金額等 × 5%（上限97,500円））です。
前提条件
- 返済方式は元利均等のみです。元金均等のローンには対応していません
- 金利は返済期間中ずっと同じとしています（固定金利の前提です。変動金利で金利が変わると、残高の減り方も控除額も変わります）
- 借入額が取得対価（住宅の購入価格）以下であることを前提にしています。借入額が取得対価を超える場合は、取得対価が控除の計算のもとになる残高の上限になります
- 初年度の年末残高は、返済開始月から12月までの返済後の残高です。実際の初年度は、入居の時期や借入の時期で変わります
- 所得税額と課税総所得金額等は、控除期間中ずっと同じとしています。収入が変わると、実際に戻る額も変わります
含めていないもの
- 繰り上げ返済（残高が早く減ると、控除できる額も早く小さくなります）
- 住宅の区分や入居年による控除期間・限度額の違い（区分のプリセットは2026年・2027年入居の新築住宅です。それ以外の場合は、限度額と期間を直接入力して確認してください）
- 控除を受けるための要件の判定（自宅であること、入居から6か月以内の入居、合計所得金額2,000万円以下、床面積の要件など）。要件そのものは、このツールでは判定していません
- 復興特別所得税や、他の税額控除との関係
正確さの確認方法
計算ロジックは自動テストで検証しています。代表的な条件（借入額4,000万円・金利1.0%・35年・1月開始・年間控除限度額31万5,000円・13年・所得税30万円・課税総所得金額等500万円）では、初年度の年末残高39,040,643円・控除できる額273,284円、13年合計で控除できる額3,003,634円・実際に戻る額3,003,634円という、独立に計算した参照値と円単位まで一致することを確認しています（検証日：2026年11月5日）。
出典と確認日
控除率0.7%・年間控除限度額の区分（2026年・2027年入居の新築住宅：認定住宅31万5,000円、ZEH水準省エネ住宅24万5,000円、省エネ基準適合住宅14万円。特例対象個人はそれぞれ35万円・31万5,000円・21万円）・控除期間13年は、国税庁のタックスアンサー No.1211-1 に基づきます。住民税から引ける枠（課税総所得金額等の5%、上限97,500円）は、総務省の住宅ローン控除の住民税控除の案内に基づきます。確認日：2026年11月5日。入居年や住宅の区分が違う場合は、限度額と期間が変わるため、申告の前に国税庁のタックスアンサーで最新の条件を確認してください。
住宅ローン控除で気をつけること
- 残高が大きいほど戻るわけではありません。年間控除限度額で頭打ちになります。たとえば認定住宅の限度額31万5,000円は、残高4,500万円×0.7%に当たります。残高が4,500万円を超えている間は、控除できる額は31万5,000円で変わりません。
- 所得税が少ない年は、控除を使い切れません。所得税から引ききれない分は住民税の枠までしか引けず、残りは翌年へ繰り越せません。育休などで収入が一時的に下がる年は、使い切れない分が出やすくなります。
- 繰り上げ返済をすると、控除できる額も小さくなります。残高が減ると、残高×0.7%も小さくなります。繰り上げ返済の利息の削減と、控除の減少をあわせて考える必要があります。
- ペアローンの場合は、2人それぞれで控除を計算します。1人分の借入額と所得税額で計算し、2人分を足し合わせます。負担割合を変えると、2人分の控除の合計も変わる場合があります。
よくある質問
初年度は、いつから控除を受けられますか
入居した年から控除の対象になります。初年度は確定申告が必要です。2年目以降は、年末調整で受ける形になります。入居の時期や借入の時期で初年度の年末残高が変わるため、このツールでは返済開始月を入力する形にしています。
所得税が0円の年は、控除はどうなりますか
所得税から引ける額は0円になり、住民税の枠（課税総所得金額等の5%、上限97,500円）までしか引けません。残りは翌年へ繰り越せません。収入がない年や少ない年は、控除を使い切れない分が出ることを前提に考えてください。
借入額が物件価格より大きい場合はどうなりますか
控除の計算のもとになる残高は、取得対価（住宅の購入価格）が上限になります。借入額が取得対価を超える場合は、取得対価を借入額の欄に入れるか、取得対価で計算し直してください。このツールでは、借入額が取得対価以下であることを前提にしています。