借り換え効果シミュレーション
住宅ローンを借り換えると、金利が下がれば毎月の返済額は下がります。でも、それだけでは「得」とは言えません。借り換えには諸費用がかかり、返済期間を延ばせば利息の総額が増えるからです。このツールは、諸費用を含めた総支払額の差を結論として先に出します。入力した内容が外部に送信されることはありません。
比較表：今のまま返し続ける場合と、借り換える場合
| 今のまま | 借り換え後 | |
|---|---|---|
| 毎月返済額 | - | - |
| 残りの総利息 | - | - |
| 残りの総返済額 | - | - |
| 借り換え諸費用 | ― | - |
| 総支払額（諸費用込み） | - | - |
| 総利息の変化 | - | |
「総支払額の差」は、上の表の「今のままの総返済額」から「借り換え後の総支払額（諸費用込み）」を引いたものです。プラスなら借り換えがお得、マイナスなら損という見方になります。なお、比較表の「今のまま」の総支払額の行は、総返済額と同じ額です（諸費用はかかりません）。
結果の読み方
年次推移：残高の減り方の比較
| 年 | 今のままの残高 | 借り換え後の残高 |
|---|
年次推移は、各年末の残高です。返済期間が短いほうは、先に「完済済み」になります。
次にやること
計算の根拠
計算式
元利均等で計算します。月利 ＝ 年利 ÷ 12、毎月返済額は「残高 × 月利 ÷（1 −（1 ＋ 月利）^（−返済回数））」で求め、円未満を四捨五入します。毎月の利息は「その月の残高 × 月利」を円未満四捨五入し、最終回で残高が0になるよう調整します。借り換え後の総支払額 ＝ 借り換え後の総返済額 ＋ 借り換え諸費用です。総支払額の差 ＝ 今のままの総返済額 − 借り換え後の総支払額です。諸費用の回収月数 ＝ 諸費用 ÷ 月の削減額（切り上げ）です。
前提条件
- 返済方式は元利均等のみです。元金均等のローンには対応していません
- 金利は返済期間中ずっと同じとしています（固定金利の前提です。変動金利で金利が変わると、返済額も総利息も変わります）
- 繰り上げ返済は含めていません。借り換え後に繰り上げ返済をする場合は、別途、繰り上げ返済シミュレーションで確かめてください
- 諸費用は一度だけの支払いとして総支払額に加算し、毎月返済額には含めていません。実際には諸費用をローンに組み込む場合もありますが、その場合は借入額が増えるため、結果が変わります
含めていないもの
- 団体信用生命保険の保険料の変化（借り換え先の団信の条件で変わります）
- 住宅ローン控除の残り期間や控除額の変化（借り換えで控除の条件が変わる場合があります）
- 金利優遇の適用条件の変化（給与振込や公共料金の引き落としなどの条件で、金利が変わる場合があります）
- 借り換えの審査に通らない場合や、借り換え先の手続きにかかる時間
正確さの確認方法
計算ロジックは自動テストで検証しています。代表的な条件（残高2,500万円・現1.5%・残20年 → 新0.8%・20年・諸費用30万円）では、今の毎月返済額120,636円、借り換え後の毎月返済額112,757円、諸費用込みの総支払額の差1,591,113円、諸費用の回収39か月という、独立に計算した参照値と円単位まで一致することを確認しています（検証日：2026年11月5日）。
借り換えで気をつけること
- 月額が下がっても、総額では損になる場合があります。返済期間を延ばすと、毎月の返済額は下がりますが、返済が長引く分だけ利息が増えます。たとえば残高2,000万円・現1.0%・残15年から、新0.8%・30年へ借り換えると、毎月返済額は57,192円下がりますが、諸費用20万円を含めた総支払額では1,156,730円の損になります。月額の削減だけで判断せず、総支払額の差もあわせて確認してください
- 諸費用の内訳を、見積りで確かめてください。事務手数料は「定額型」と「定率型（借入額の2.2%など）」があり、借入額が大きいほど定率型の負担が重くなります。保証料・登記費用・印紙代も金融機関や司法書士で違います。このツールの諸費用の欄には、見積りの合計を入れてください
- 変動金利の場合は、将来の金利上昇を織り込んでいません。現在の金利だけで計算すると、借り換えが得に見えやすくなります。変動金利から固定金利への借り換えでは、「金利上昇のリスクを避ける代わりに、今の金利は上がる」という見方も必要です
- 住宅ローン控除の残り期間を確認してください。借り換えによって控除の条件が変わる場合があります。控除の残りが大きい場合は、借り換えの得と控除の変化をあわせて、税務署や税理士に確認してください
出典と確認日
このツールで使う金利・期間・諸費用は、すべて利用者自身が入力する条件であり、外部の制度数値を使っていません。計算式は住宅ローンの標準的な元利均等の償却計算で、住宅ローン返済シミュレーションと同じ規約で検証しています（検証日：2026年11月5日）。実際の借り換え条件は、金融機関の見積りと契約書で確認してください。
よくある質問
諸費用の回収月数が短ければ、借り換えは得ですか
回収月数が短いだけでは、借り換えが得とは限りません。回収月数は「月々の削減額で諸費用を回収するまでの期間」であって、返済期間が延びた分の利息の増加は含んでいません。期間を延ばす場合は、回収月数が短くても総支払額で損になることがあります。判断は総支払額の差を優先してください。
借り換えと繰り上げ返済は、どちらが得ですか
条件によります。繰り上げ返済は諸費用がかからないか小さい場合が多く、手元の資金で利息を減らせます。借り換えは金利そのものを下げられます。両方の数字を出して比べるのが確実です。繰り上げ返済の効果は、繰り上げ返済シミュレーションで確かめられます。
残高が少ない場合でも、借り換えは意味がありますか
残高が少ないほど、金利差による利息の削減額は小さくなり、諸費用の負担が相対的に重くなります。残高・金利差・残り返済期間・諸費用の4つを入れて、総支払額の差がプラスになるかどうかで判断してください。マイナスになる場合は、借り換え以外の方法（繰り上げ返済など）を検討するのが無難です。