購入vs賃貸キャッシュ比較シミュレーション

計算式

年の購入コスト ＝ その年の返済額の合計 ＋ （管理費 ＋ その年の修繕積立金 ＋ 設備交換の積立）× 12 ＋ 固定資産税・都市計画税（年額）＋ 火災保険（年額）です。年の賃貸コスト ＝ その年の家賃 × 12 ＋ その年の更新料で、更新料は「更新間隔の倍数の年に、その年の家賃 × 更新料の月数分」とし、居住の最終年には更新しないものとします。修繕積立金は、k年目を「現在の月額 ×（1 ＋ 年上昇率）^(k−1)」で計算し、円未満を四捨五入します（1年目は現在の額そのままです）。家賃も同じ式で年上昇率をかけます。返済額は元利均等・月利＝年利÷12で、毎月の利息と毎月返済額は円未満を四捨五入し、最終回で残高が0になるよう調整します。

機会費用は、頭金を居住年数分、k年目の元本返済分を（k年目の年末に払ったものとして）残りの年数分、機会費用率で複利計算した増分です。年ごとの累計は円未満を四捨五入します。実質の差 ＝ （購入の総支払額 − 元本返済分の累計）＋ 機会費用の累計 − 賃貸の総支払額です。売却シナリオの「売却まで入れた実質の差」＝ 実質の差 ＋ 購入時諸費用 ＋ 物件価格 − 売却価格 ＋ 売却費用で、損益分岐の残存価値は、この差が0になる売却価格を逆算したものです（売却費用を売却価格の式のまま代入して解き、円未満を四捨五入します）。

前提条件

• 返済は元利均等・固定金利・ボーナス返済なしの前提です。変動金利で金利が変わると、返済額も変わります
• 管理費は据え置きとしています。管理費も物価や人件費の影響で上がることはあります
• 修繕積立金は毎年一定率で上がると仮定しています。実際には、総会決議による段階的な改定（一度に大きく上がる場合もあります）で決まります
• 頭金は物件価格の割合で計算し、借入額 ＝ 物件価格 − 頭金としています。頭金100%の場合はローンの返済はありません
• 返済期間を過ぎた年は、返済額を0として計算します（維持費だけがかかります）
• 機会費用の既定の利率はローン金利と同じです。これは「頭金を買わずに繰上返済相当の使い方をした場合に減る利息」を利回りとみなす考え方で、市場の運用利回りを仮定したものではありません。運用で考える場合は、利率の選択肢（年1%・3%・5%）に切り替えてください
• 機会費用は、元本返済分を各年の年末にまとめて払った前提で計算しています。実際は毎月の返済のため、増分はわずかに大きくなります
• 売却費用の「上限目安」は仲介手数料の上限だけを数えたもので、抵当権抹消登記などの他の売却諸費用は含めていません
• 更新料は、契約の更新がある年にその年の家賃で計算します。更新のたびに家賃が変わる契約では、実際の額とずれることがあります

含めていないもの

• 引っ越し費用や家具・家電の購入費など、購入直後や住み替え時の一度きりの出費（購入と賃貸のどちらにも発生し、距離や荷物の量で大きく変わるため入れていません）
• 大規模修繕の一時金や、設備の突発的な故障による交換費用（設備の交換は月額の積立として数えていますが、一時金の時期と額は物件の長期修繕計画で決まるため、前提値を置いていません）
• 住宅ローン控除による税金の還付（手取りで見ると負担が軽くなる場合がありますが、年収や控除の条件で変わるため入れていません）
• 購入時諸費用の機会費用と、購入と賃貸の月々の支払い差額を運用した場合の増分（機会費用は頭金と元本返済分だけに絞っています）
• 地価や物件価格の将来の値動きそのもの（売却価格は、購入価格の100%・85%・70%のシナリオと損益分岐の残存価値で見ます）

正確さの確認方法

計算ロジックは自動テストで検証しています。代表的な条件（物件価格5,000万円・頭金10%・金利年1.5%・35年・家賃月10万円・管理費月1.5万円・修繕積立金月1.2万円・税金年15万円・保険年4万円・設備積立月7,500円・居住10年・修繕積立金の年上昇率3%・家賃の年上昇率0%・諸費用0円・機会費用率1.5%（ローン金利と同じ）・更新料0か月・売却費用は上限目安）では、毎月返済額137,783円、賃貸の総支払額1,200万円、購入の総支払額22,784,752円、残る分（元本返済分）10,548,767円、機会費用1,523,223円、実質の差1,759,208円、損益分岐の残存価値53,593,804円（購入価格の107.2%）、購入価格の100%で売れた場合の売却まで入れた実質の差3,475,208円という、独立に計算した参照値と円単位まで一致することを確認しています（検証日：2026年11月7日）。機会費用を0%にした場合は、改修前と同じ実質の差235,985円・損益分岐15年目になることも、あわせて確認しています。

• 月の出費の安さだけで比べないでください。購入の毎月の支払いには、払った先に残るお金（元本の返済分）が含まれています。月額が家賃より高くても、その一部は貯金のような形で残ります。このツールでは、残る分を引いた「実質の差」で比べています
• 頭金と元本の返済に回したお金にも、機会費用があります。そのお金を繰上返済や運用に回せば、利息が減ったり増えたりしたはずです。機会費用を入れない比べ方は、その分だけ購入に有利になります。このツールでは、既定でローン金利と同じ利率で機会費用を数えています
• 売却価格は、単一の前提を置かずにシナリオで見てください。住み終えたあとに家を売ればお金が戻りますが、売れる値段は築年数・立地・そのときの相場で変わります。このツールでは、購入価格の100%・85%・70%で売れた場合を併記し、あわせて「いくらで売れれば賃貸と並ぶか」（損益分岐の残存価値）を逆算で出しています
• 修繕積立金の上昇を見落とさないでください。新しいマンションほど最初の積立金は安く設定されていて、段階的に上がっていく計画が多いです。国土交通省のガイドラインの目安では、修繕積立金は計画期間全体の平均で、専有面積1㎡あたり月250円〜340円ほどです。70㎡の部屋なら、月1万円台後半〜2万円台前半が平均的な水準になります
• 管理費・修繕積立金の全国平均は、月2万円台半ばです。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では、管理費の平均は月11,503円、修繕積立金の平均は月13,054円で、合わせると月24,557円です。検討中の物件の数字が平均と大きく違う場合は、理由を確認するのが確実です
• 頭金と諸費用は、総支払額とは別に見るのが分かりやすいです。頭金は払った先に残るお金で、諸費用は戻ってこないお金です。このツールでは、購入の総支払額を「返済＋維持費」で出し、頭金・諸費用は別枠で表示しています。諸費用を加えた実質の差も、あわせて表示しています

出典と確認日

管理費・修繕積立金の平均は、国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（令和6年6月公表）によるものです。修繕積立金の目安は、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）によるものです。固定資産税・都市計画税の税率は地方税法の定めによるもので、モデルケースの年15万円は公開されている新築マンションの試算例を参照した前提値です。売却費用の上限目安は、宅地建物取引業法で定める仲介手数料の上限（売却価格×3%＋6万円、消費税別）によるものです。更新料の「家賃1か月分・2年ごと」は関東で目安とされる水準で、地域や契約によっては更新料自体がない場合もあります。金利・管理費・税額はモデル前提であり、実際の水準の断定ではありません。制度・各管理組合の取扱いは変更されることがあるため、購入時には最新の公式情報と物件の資料で確認してください。（確認日：2026年11月7日）

「実質の差」と「差額」は何が違うのですか

「差額」は、購入の総支払額から賃貸の総支払額を引いたもので、返済のうち元本の分も含んでいます。「実質の差」は、そこから元本返済分（払った先に残るお金）を引き、機会費用を加えたもので、購入と賃貸で本当に消えてしまうお金の差です。購入か賃貸かを比べるときは、実質の差を見るのが分かりやすいです。

機会費用とは何ですか。なぜ入れるのですか

頭金や元本の返済に回したお金は、買わなければ繰上返済や運用に回せたお金です。その分だけ増えたはずの額を、購入のコストとして数えたものが機会費用です。入れないと、その分だけ購入に有利な比べ方になります。既定の利率はローン金利と同じで、「頭金を繰上返済に回したら減ったはずの利息」を利回りとみなしています。運用の利回りを前提にしたい場合は、フォームの選択肢で年1%・3%・5%に切り替えられます。

損益分岐には「年数」と「残存価値」の2つがあるのですか

はい。損益分岐年数は「売らずに住み続けた場合」に、購入の「消えるお金」の累計が賃貸の累計を下回る年です。損益分岐の残存価値は「住み終えたときに売る場合」に、売却まで入れた実質の差がちょうど0になる売却価格（購入価格に対する割合と金額）です。売るかどうかで見方が変わるため、両方を出しています。

頭金を多くすると、結果はどう変わりますか

頭金を多くすると借入額が減り、毎月返済額と利息が減ります。ただし頭金そのものは総支払額に含めていないため、総支払額のうち返済の部分だけが変わります。あわせて、頭金の機会費用は増えます（現金で置いておく額が大きいほど、繰上返済や運用に回せた分も大きいためです）。頭金そのものは払った先に残るお金なので、総支払額とは別枠で表示しています。

売却価格を入れて比べることはできますか

できます。売却価格そのものを1つに決めるのではなく、購入価格の100%・85%・70%で売れた場合の3つのシナリオと、「いくらで売れれば賃貸と並ぶか」という損益分岐の残存価値を出しています。売却価格は築年数・立地・そのときの相場で変わるため、1つの前提で断定せず、目安の幅として見てください。

賃貸の更新料はどう扱われますか

フォームで「家賃の何か月分・何年ごと」と入力すると、その年の家賃で計算して賃貸の総支払額に加えます。更新料は地域や契約で差が大きく、関西などでは更新料のない契約も多いため、既定は0か月（払わない）です。自分の契約に更新料がある場合は、月数を入れてください。